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Kauf oder Bau
eines Hauses
auf der Insel Korfu

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Kauf von Immobilien in Griechenland

Wer träumte nicht von einem schönen Haus oberhalb des Strandes inmitten von Olivenbäumen? Sicherlich einige! In den letzten Jahren ist die Zahl der ausländischen Hausbesitzer in Griechenland stark angestiegen, denn Immobilien, sofern sie nicht direkt am Strand lagen waren noch immer billiger als z.B. in Deutschland. Grundsätzlich gelten für Deutsche bzw. EU-Ausländer die gleichen Rechte wie für Griechen beim Grunderwerb und Hausbau.

Doch, wie nicht anders zu erwarten, ist es gar nicht so einfach in Griechenland ein Haus oder Grundstück zu kaufen und dann auch noch ein Haus darauf zu bauen, das eine Wasserleitung, einen Elektrizitätsanschluss und Telefon hat.

Im folgenden sind einmal die wichtigsten Schritte für den Grundstückskauf oder den Erwerb eines Hauses aufgezeigt. Hierbei kann natürlich keine Gewähr für absolute Vollständigkeit geben, denn laufend werden Gesetze und Bestimmungen geändert. Bei Interesse an Grunderwerb in Griechenland wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt oder Makler und lassen sich über die derzeit gültigen Abläufe beraten.

Vorarbeiten - darf ich / kann ich / soll ich
das Haus oder Grundstück kaufen?

Die ersten Schritte erfolgen nach dem ko-Prinzip und dienen zur Beantwortung der Frage: Kann ich auf diesem Stück Land meinen Traum von einem Haus auf Korfu verwirklichen?

Erstens muss geklärt werden, ob das Land überhaupt bewohnbar bzw. bebaubar ist. Die aufgeführten Punkte gelten überwiegend in ähnlicher Weise in Deutschland und anderen Ländern.

Nicht gebaut werden darf auf Militärgelände, archäologischen Stätten, in Naturschutzgebieten, zu dicht am Strand, auf öffentlichem Land - z.B. Wälder - oder besteht ein Vorkaufsrecht der Gemeinde. Im Außenbereich darf nur gebaut werden wenn das Grundstück mehr als 4.000 qm hat. Diese Regelung stammt natürlich noch aus Zeiten als es einem Bauern natürlich gestattet sein musste inmitten seiner Olivenhaine auf eigenem Grund und Boden ein Haus zu errichten. Auf Dauer führt es zu einer völligen Zersiedelung. Es soll Bestrebungen geben diese Bestimmung zu ändern und Ferienhäuser nur noch in bestimmten ausgewiesenen Gebieten zu genehmigen.

Alle EU-Bürger dürfen auf Korfu Grundstücke erwerben, obwohl die Insel nur 2 km von der Küste Albaniens liegt. Für andere Grenzregionen des Landes kann eine Sondergenehmigung für Grenzgebiete notwendig sein.

Als nächstes muss man sich natürlich Gedanken über die Kosten machen. Grundsätzlich muss man sich darüber klar sein, dass auf den Netto-Grundstückspreis zwischen 25 und 30% nochmals aufgeschlagen werden müssen. Der Betrag hängt davon ab, ob es sich um eine gebrauchte Immobilie oder einen Neubau handelt, denn für diese sind 19% Mehrwertsteuer zu zahlen.

Diesem Bauwerk in einer Traumlage an der Küste bei Pelekas fehlte offensichtlich etwas - zum Beispiel eine Baugenehmigung.

Des weiteren gibt es Positionen, die nicht fest geschrieben, also verhandelbar sind. Hierzu gehören die Provision des Maklers und der Rechtsanwalt sowie die Kosten für einen Bauingenieur oder Architekten, der unter Umständen die technischen Voraussetzungen oder baurechtlichen Belange prüft. Weiterhin muss man sich fragen, ob ein Übersetzer gebraucht wird.

Neben den Gebühren und Honoraren hängt der Preis bei Neubauten auch von den Erschließungskosten ab - nicht anders als in Deutschland. Mitten zwischen Oliven sieht es natürlich sehr schön aus, doch was kostet eine Wasserleitung und ein Stromleitung. Wird mir je eine Telefonleitung gelegt? Oder kann ich über eine Funkstrecke erreicht werden? Habe ich innerhalb der nächsten Jahre Hoffnung auf einen DSL-Anschluss? Hat das Haus bauliche Mängel? Für die Klärung der  technischen Bedingungen sollte man Architekten oder Bauingenieure zu Rate ziehen.

Die planungsrechtlichen und technischen Probleme sind eine Sache und stellenweise auch nach vollziehbar. Richtig heftig kann es bei der Klärung der Frage werden: Ist der Verkäufer der wirkliche, rechtmäßige und einzige Eigentümer des Grundstücks und darf er es mir überhaupt verkaufen. Ein Grundbuch, wie es in Deutschland existiert, in dem für jedes Grundstück bzw. jedes Flurstück festgehalten ist wem es gehört, welche Hypotheken darauf lasten und ob es Wegerechte, Brunnenrechte usw. gibt, ist in Griechenland erst im entstehen. Für die Stadt Kerkyra und einige Vororte werden zur Zeit die Daten gesammelt, ebenso für Kato Korakiana.

siehe: Nationales Kataster

Da Grundbücher noch nicht überall in Griechenland existieren, kann man nicht mit einer Nachfrage feststellen: wer ist der rechtmäßige Eigentümer? Welche Hypotheken sind noch auf dem Grundstück? usw. Entsprechende Register sind nach Personen geordnet, nicht nach Grundstücken. Oft genug kam es auch vor, dass neue Besitzverhältnisse, z.B. Erbschaften gar nicht eingetragen wurden.

Weil das  Recherchieren im Grundstücksregister Rechtsanwälten vorbehalten ist, muss ein Rechtsanwalt schon in einem recht frühen Stadium eingeschaltet werden. Erst wenn  mögliche Belastungen wie Hypotheken oder Pfändungen auszuschließen sind, Erbfolgen auf Rechtmäßigkeit überprüft wurden usw., kann ein Kauf in Betracht gezogen werden.

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der Kauf

Für den Vertragabschluss werden neben dem Käufer und dem Verkäufer ein Notar und für jede Vertragspartei ein Rechtsanwalt benötigt, da grundsätzlich Anwaltszwang für Käufer und Verkäufer besteht, weil die Grundstücke in der Regel den Wert von 2.200 € übersteigen.

Wichtig für deutsche Käufer ist zu wissen, dass die Notare lediglich den Kauf beurkunden. Sie haben nicht die Pflichten wie ein Notar in Deutschland, der Hinweise geben muss und Überprüfungen vorzunehmen hat. Diese Aufgaben müssen durch den eigenen griechischen Anwalt erfüllt werden.

Häufig werden notarielle Vorverträge geschlossen, die den Vorteil haben, dass der Verkäufer das Haus oder Grundstück nicht an einen anderen verkauft. Bis zum Abschluss des endgültigen Kaufvertrags haben beide Seiten Zeit die benötigten Unterlagen und Bescheinigungen zu beschaffen.

Wichtigste Pflicht für den Käufer ist die Bezahlung der Grunderwerbssteuer. Der Betrag wird vom zuständigen Finanzamt festgelegt und orientiert sich an der örtlichen Bemessungsgrundlage. Die Bemessungsgrundlagen wurden in den letzten Jahren deutlich angehoben, um sie den realen Marktpreisen anzupassen. Es werden 9% Grunderwerbsteuer bis 11.738 € 9% fäälig, darüber hinaus 11%. Bei Neubauten werden jetzt 19% Mwst. fällig sowie durch den Verkäufer 1%.

Mit Abschluss des Vorvertrags wird auch häufig die Maklerprovision oder ein Teil davon fällig. Weiterhin ist eine Anzahlung von 10% zu leisten.

Treten Komplikationen auf und Sie treten als Käufer zurück, verfällt die Anzahlung. Sollte der Verkauf nicht zustande kommen, weil der Verkäufer nicht verkaufen kann bzw. die Klärung der Rechtstitel erfolglos war, so ist die Anzahlung vollständig zurück zu zahlen. Dies muss in den Vorvertrag aufgenommen werden.

Bevor es zum Kaufvertrag kommt wird vom zuständigen Finanzamt eine entsprechende Wertfestlegung nach der örtlichen Bemessungsgrundlage der Immobilie vorgenommen. An diesem Betrag, welcher vom Finanzamt festgelegt wird und nicht an der realen Kaufsumme, orientiert sich der Betrag der Grunderwerbsteuer welche an das örtliche Finanzamt zu zahlen ist. Alle anderen Honorare und Gebühren beziehen sich auf den notariellen Kaufpreis.

Es ist durchaus möglich, wenn nicht wahrscheinlich, dass sich die Preise in weiten Teilen Griechenlands wegen der Finanzkrise Ende 2008 deutlich nach unten bewegen werden. Dies gilt besonders für Korfu, da hier sehr viele Engländer Grundbesitz erworben haben - auf Euro-Basis - die Zinsen aber teilweise in Pfund zahlen, was sehr nachteilig ist, seit das Pfund gegenüber dem Euro stark an Wert eingebüßt hat. Es scheint, dass seit Herbst 2008 mehr Häuser angeboten werden. Die Preise sind aber noch zu hoch, da offensichtlich vor allem griechische Makler etwas eigenartige Vorstellungen haben.

Da die Notare in Griechenland keine Notaranderkonten kennen wird beim endgültigen Vertragsabschluss lediglich beurkundet, dass der Preis an den Verkäufer bezahlt wurde. Der Geldtransfer ist also Sache der Vertragsparteien.

Selbstverständlich kann der Käufer einen einem bevollmächtigten Vertreter ernennen, der ihn beim Finanzamt, den anderen Behörden und beim Notar vertritt. Die Vollmacht kann bei einem griechischen Konsulat oder einem in- oder ausländischen Notar beurkundet werden.

Nach dem Kauf muss der Käufer jährlich eine Steuererklärung mit der E9-Erklärung abgeben, worin der gesamte Grundbesitz in Griechenland anzugeben ist. Außerdem ist eine jährliche Kapitalsteuer in Höhe von 0,04% fällig.

Zukünftig wird die Wertsteigerung eines Hauses beim Verkauf für den Verkäufer steuerpflichtig (ähnlich wie heute auch in Deutschland).

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07.09.15 © Höckmann

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